「DIY賃貸」の適正運用に向け『賃貸DIYガイドライン』が登場

　
　不動産業者、賃貸オーナーにとって最大の課題である空室問題。入居者が好みの壁紙を選べる「カスタマイズ賃貸」をはじめ空室対策でのインテリア活用が拡大しているが、昨今もっとも注目を集めているのが自由にDIYを楽しめる「DIY賃貸」だ。
　2016年に国土交通省が「DIY賃貸」のルールを整備して以降、築年数の古い物件を中心に対応物件がみられるようになり、SNS上では一般ユーザーによるDIY実例写真が増加、あるいは「DIY大家」と呼ばれる、自身でリフォームを施す賃貸オーナーも登場するなど裾野は着実に広がっている。
　その一方で、建築基準法における内装制限の違反例も増加してきた。一般ユーザーのみならず、賃貸オーナー、不動産会社も含めて内装制限をあまり理解していないことがその原因であるが、万一火災を起こしてしまった場合、責任の所在はどうなるのか。
　こうした状況に危機感を抱く不動産業界が、その対策に本格的に乗り出しはじめた。今年5月、建築、リノベーション、不動産関連の専門家や企業関係者で組織される（一社）HEAD研究会（松永安光理事長）・不動産マネジメントTF（タスクフォース）から『賃貸DIYガイドライン』が発行されたのだ。
　「DIY賃貸は空室対策、特に地方の条件の厳しい物件にとても有効な取り組みです。しかし、現状のような法規が十分に守れていない状況を放置すればいずれ問題が生じます。また賃貸オーナーにとっても、入居者の違法なDIYが物件の価値を下げるとしてDIYを認めないケースも多くあります。そうした状況を改善しなければならないと考えました」と語るのは、同協会のメンバーで、『賃貸DIYガイドライン』の策定を提言、中心メンバーとして制作を手掛けた㈱ハウスメイトマネジメントの伊部尚子氏である。
　『賃貸DIYガイドライン』の内容は、DIYニーズの現況からDIY実例紹介、賃貸オーナー向け提案事例、DIY賃貸の契約書式など多岐にわたっているが、その中でももっともこだわったのが配送制限の解説である。
　内装制限は法律の記述を読んでも一覧表をみても非常にわかりにくいが、同ガイドラインではそれをフローチャートで表現するという画期的な手法を取り入れているのだ。
 

 

築39年の賃貸マンションをDIYで蘇らせるプロジェクト
ハウスメイト×夏水組

　
　そのフローチャートは、建物の構造（戸建て住宅編・RC造集合住宅編・鉄骨造集合住宅編・木造集合住宅編）を選択するところからスタートする。
　まず調べたい物件の構造を確認し、指示されたページに進む。そこから物件の階数、延床面積、キッチンの有無といった質問に「はい」か「いいえ」で答えながら矢印を辿っていくと、内装制限の有無、内装制限がある場合は不燃、準不燃、難燃のどの仕上げが必要かといったことが簡単に分かるようになっている。
　仕組みはシンプルだが、著名建築家も所属するHEAD研究会・リノベーションTFや国交省の協力も得ながら、建築基準法と消防法に沿った正確なものに仕上がっている。
　また内装制限がある物件で使用できる材料の紹介や、商品の不燃・準不燃の確認方法なども掲載している。
　「一般公開までに2年以上かかりましたが、誰でも内装制限の有無が確認できるようなフローチャートができたと思っています。実は賃貸物件の原状回復を手掛ける不動産管理会社も内装制限を理解している人はほとんどいません。こうした現状を改善し不動産管理会社が自信をもって賃貸オーナーに提案できれば、DIY賃貸はさらに普及すると思います」
　ガイドラインは、HEAD研究会のホームページから無料でダウンロードできる（ユーザー登録が必要）。
　さて、このガイドラインを活用して「DIY賃貸」に転換した初の事例として伊部氏が手掛けたのが『本多マンション』（管理・ハウスメイト）である。
　「本多マンションは築39年の空室率は50％というとても厳しい物件でした。これを入居者のDIYを推進する『DIYサポート物件』として再生し、空室率を改善しようというプランを賃貸オーナーに提案しスタートしました」
　手順はこうだ。まずガイドラインにて内装制限を確認する。フローチャートに従っていくと、『本多マンション』は内装制限なしとなり、自由なDIYが可能なことが明確になった。
　そこで一部屋に「DIY可能壁」として、合板仕上げの壁を二面設置するプランを提案した（もし内装制限有りの場合は、合板の上に石膏ボードを貼ることで対応する）。
　次に壁紙やペンキ、床材、棚などのDIY商材の取り扱いであるが、これは賃貸オーナーとインテリアショップが直接契約し、入居者が指定のショップで購入したDIY商材の費用を賃貸オーナーに負担してもらう形を提案した。今回は伊部氏と旧知の仲である坂田夏水氏が運営する『Decor Interior Tokyo』（㈱夏水組）とタイアップし、商材の提供だけでなく、デザイン相談、施工相談も依頼した。
　その後、空き部屋に夏水組の「内装の学校」を開催してモデルルームをつくり入居者を募集した。
　すると長期間空いていた廃墟のような部屋が一部屋ずつ着実に決まっていったという。しかも家賃を1万円アップしてのことだ。
　「今回本多マンションを手掛けてみて、改めてDIYに関心のあるお客様がたくさんいるのだと感じました。またDIY賃貸は、商材の提供からデザインのアドバイス、施工などプロのインテリアショップの存在が欠かせないということも再確認しました。不動産業界とインテリア業界は近くて遠い存在といわれていますが、DIY賃貸は接点になるのかもしれません」
　商品提案や施工を手掛けるインテリア専門店はDIYニーズを軽視しがちだが、実際にはプロの出番も少なくはなく、そのニーズをうまく取り込むことで新たな市場の創出につながるはずだ。
　実は『本多マンション』の取り組みは不動産業界でも注目を集めており、不動産管理会社で組織される公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が主催する「日管協フォーラム2019」（11月12日（火）/会場・明治記念館）に伊部氏と坂田氏が講師として招かれ、『賃貸DIYガイドライン』の解説も含めた取組事例を発表するそうだ。その席上で、全国の不動産管理会社の関係者に「DIY賃貸」の有効性とインテリアショップとのタイアップの重要性を訴えかけるという。
　「当社だけでなく、不動産業界の発展の一助になればと思っています」と語る伊部氏。
　「DIY賃貸」の適正な運用とインテリアショップ活用に向け動き出す不動産業界。こうした動向は、インテリア専門店にとって大きなビジネスチャンスになるのではないか。